전·월세 계약이 끝나갈 때, 세입자는 계속 거주할 수 있을까?
집주인은 계약을 갱신해줘야 할 의무가 있을까? 이러한 질문에 답하는 것이 바로 ‘계약갱신청구권’이다.
임차인의 주거 안정을 위해 도입된 이 제도는 세입자에게 유리하지만, 임대인에게는 부담이 될 수도 있다.
그렇다면, 임대차보호법에 따른 계약갱신청구권의 핵심 내용을 알아보자!
1. 주택임대차보호법이란?
✔ 주택 임차인의 권리를 보호하는 법률
주택임대차보호법(이하 ‘임대차보호법’)은 전·월세 세입자가 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 법이다.
세입자의 권리를 강화하고, 임대차 시장의 균형을 맞추기 위해 도입되었다.
✔ 핵심 보호 장치
계약갱신청구권: 세입자가 원하면 한 번 더 계약을 연장할 수 있음(최대 2년).
전월세 상한제: 계약 갱신 시 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한.
대항력 및 우선변제권: 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받으면, 보증금을 보호받을 수 있음.
2. 계약갱신청구권이란?
✔ 세입자가 2년 더 계약을 연장할 수 있는 권리
2020년 7월 31일부터 시행된 개정 임대차보호법에 따라, 세입자는 최초 계약(2년)이 끝난 후 한 번 더 계약 연장을 요구할 수 있다.
임대인은 특별한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없다.
✔ 계약갱신청구권 행사 방법
○ 세입자는 계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 갱신을 요구해야 한다.
○ 계약이 갱신되면 추가로 2년 더 거주 가능하다.
○ 계약이 갱신되면, 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한된다(지역별 조례에 따라 다를 수 있음).
✔ 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우
다만, 집주인은 다음과 같은 정당한 사유가 있을 때 계약갱신을 거부할 수 있다.
-직계가족(본인·부모·자녀 등)이 실거주할 경우
-세입자가 월세·관리비 등을 연체한 경우(3회 이상)
-세입자가 계약을 위반(불법 용도 변경, 무단 전대 등)한 경우
-임대인이 집을 철거·재건축해야 하는 경우
3. 계약갱신청구권이 적용되는 대상
✔ 주택임대차보호법 적용 대상
-주거용 건물(아파트, 오피스텔, 빌라, 단독주택 등)
-전세, 반전세, 월세 모두 포함
-사업자 등록을 하지 않은 개인 임대인도 적용 대상
✔ 적용되지 않는 경우
-회사 기숙사, 상가 임대차 계약은 해당되지 않음
-단기 임대(1년 미만 계약)는 계약갱신청구권 사용 불가
-이미 계약기간이 만료된 후 새로운 계약을 체결한 경우(갱신청구권 행사 전 신규 계약이 체결되었을 때)
4. 계약갱신청구권 사용 시 세입자가 주의해야 할 점
✅ 계약 만료일을 정확히 확인하고, 기한 내 갱신 요구하기
○ 계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 반드시 갱신 요구해야 한다.
○ 기간을 넘기면 계약갱신청구권을 사용할 수 없으며, 집주인이 계약을 연장해주지 않을 수도 있다.
✅ 임대인이 실거주 이유로 거절할 경우, 증빙자료 요구하기
집주인이 "실거주할 계획이 있다"며 갱신을 거부했다면, 이후 해당 집이 다른 세입자에게 임대되었는지 확인할 필요가 있다.
만약 거짓으로 실거주 사유를 내세웠다면, 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있다.
✅ 전월세 상한제 적용 여부 확인하기
○ 계약갱신청구권을 행사하면, 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다.
○ 하지만 일부 지역에서는 지자체 조례에 따라 5%보다 더 낮게 제한될 수도 있다.
5. 계약갱신청구권을 둘러싼 논란과 현실적인 문제
✔ 임대인과 임차인 간의 갈등
세입자는 더 오래 거주하고 싶어 하지만, 임대인은 임대료 인상 등의 이유로 이를 원하지 않는 경우가 많다.
특히, 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후 다른 세입자를 들이는 사례가 많아 논란이 되고 있다.
✔ 임대료 급등 현상
계약갱신청구권을 행사하면 임대료 인상이 제한되지만, 신규 계약은 가격 제한이 없음.
그 결과, 신규 전·월세 가격이 급등하는 부작용이 나타나기도 한다.
✔ 실거주 요건 강화 필요성
현재 실거주를 이유로 갱신을 거부한 집주인이 거짓으로 다른 세입자를 받는 경우가 많다.
이를 막기 위해 정부는 실거주 입증을 강화하고, 거짓 실거주 시 처벌을 강화하는 방안을 검토 중이다.
마무리: 계약갱신청구권을 올바르게 활용하자!
계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 보장하는 중요한 제도다.
하지만 임대인의 실거주 요구, 임대료 인상 제한, 계약 갱신 기한 등 여러 조건을 정확히 이해하고 활용해야 한다.
세입자는 권리를 적극적으로 행사하되, 집주인과의 원만한 협의를 통해 분쟁을 최소화하는 것이 가장 현명한 방법이다.
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