아파트·부동산 전월세 계약서, 임차인(세입자) 관점에서의 작성 시 유의사항 및 꿀팁

 

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전·월세 계약은 단순한 서류 작업이 아니라, 내 소중한 보증금과 생활의 질을 결정짓는 중요한 과정이다.

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잘못된 계약서 한 장이 수백만 원, 심지어 수천만 원의 손해를 불러올 수도 있다.

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그렇다면 세입자는 전·월세 계약서를 작성할 때 어떤 점을 주의해야 할까?

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1. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항​

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✔ 집 상태 및 등기부등본 확인​

아무리 좋은 조건이라도, 실제 집 상태가 나쁘면 후회할 수 있다.

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방문 시 벽지, 마루, 천장 누수, 창문, 화장실 배수 상태 등을 꼼꼼히 점검해야 한다.

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또한, 등기부등본을 열람하여 집주인이 실제 소유자인지, 근저당 설정이 있는지 확인해야 한다.

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✔ 전입신고 및 확정일자 확보 가능 여부​

세입자는 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호받을 수 있다.

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하지만 일부 집주인은 대출 문제로 전입신고를 막으려 하므로, 이를 사전에 확인하고 협의해야 한다.

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✔ 관리비 및 추가 비용 확인​

월세만 보고 계약했다가 관리비 폭탄을 맞을 수도 있다.

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-공동 관리비(엘리베이터 유지비, 청소비 등)

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-개별 부담 항목(수도, 가스, 전기, 인터넷 등)

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-주차비, 장기수선충당금 부담 여부

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-계약 전 관리비 포함 내역을 문서로 요청하는 것이 안전하다.

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✔ 보증금 반환 가능성 체크​

건물에 과도한 근저당이 설정되어 있다면, 추후 보증금 반환이 어려울 수도 있다.

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임대인의 재정 상태를 간접적으로라도 확인하는 것이 중요하다.

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2. 전월세 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 조항​

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✔ 보증금 및 월세 납부 조건​

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-보증금 및 월세 금액

-납부 기한 및 계좌번호

-연체 시 지연이자율

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보통 월세 연체 시 연 12~15%의 지연이자가 적용되므로, 계약서에 명확히 기재되어 있는지 확인해야 한다.

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✔ 수리 및 유지보수 책임 명확화​

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○집주인이 부담할 항목: 보일러, 수도관, 전기시설 등 기본 설비

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○세입자가 부담할 항목: 생활 오염(벽지 훼손, 변기 막힘 등)

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○집에 하자가 발견될 경우, 반드시 사진을 찍고 증거를 남겨야 한다.

구두로 약속한 수리는 계약서에 명시해야 추후 분쟁을 피할 수 있다.

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✔ 중도 계약 해지 조건​

세입자가 중도 퇴거할 경우 위약금이 발생할 수 있다.

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일반적으로 새로운 세입자를 구할 경우, 기존 세입자는 월세 부담 없이 계약 해지가 가능하지만, 계약서에 이 조항이 포함되어 있는지 확인해야 한다.

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✔ 전입신고 및 확정일자 관련 조항​

"임차인은 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 이에 협조해야 한다."

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이 조항이 없으면 나중에 전입신고를 거부당할 위험이 있다.

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✔ 반려동물 관련 조항​

반려동물을 키우려면 계약서에서 허용 여부를 확인해야 한다.

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금지된 경우 임의로 키우다가 계약 해지 및 위약금이 발생할 수 있다.

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-반려동물 허용 시: 퇴거 시 원상복구 책임 명시

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-금지 시: 위반 시 위약금 조항 확인

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3. 임차인의 권리 보호를 위한 추가 팁​

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✅ 전세보증보험 가입하기​

전세 보증금을 보호하기 위해 전세보증보험(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보험사를 통해 받을 수 있다.

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✅ 자동이체 설정 및 영수증 보관​

월세 납부는 자동이체로 설정하는 것이 좋으며, 영수증(이체 내역)은 보증금 반환 시까지 보관해야 한다.

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✅ 계약서 사본 반드시 보관​

계약서 원본을 집주인과 세입자가 나눠 보관하는데, 사본을 추가로 만들어 온라인에도 저장해 두는 것이 안전하다.

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✅ 이사 후 전입신고 및 확정일자 즉시 받기​

계약 후 14일 이내에 전입신고를 하고, 동사무소에서 확정일자를 받아야 보증금을 지킬 수 있다.

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✅ 퇴거 시 원상복구 및 정산 확인​

집주인과 함께 상태를 점검하고, 원상복구가 필요한 부분을 정리한 후 보증금을 정산해야 한다.

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4. 계약 종료 및 퇴거 시 주의사항​

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✔ 보증금 반환 조건 확인​

퇴거 시점과 보증금 반환 날짜를 계약서에 명확히 기재해야 한다. "임차인은 퇴거 후 즉시 보증금을 반환받는다." 등의 문구가 포함되어 있는지 체크해야 한다.

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✔ 공과금 및 관리비 정산​

퇴거 전 가스, 전기, 수도 요금 정산을 완료해야 한다.

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관련 영수증을 보관하면 나중에 분쟁을 피할 수 있다.

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✔ 집 상태 점검 및 원상복구​

퇴거 전 집주인과 함께 집 상태를 점검하고, 원상복구 의무가 있는지 확인해야 한다.

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벽지, 바닥, 가구 등의 훼손 여부를 사진으로 기록하면 불필요한 비용 청구를 방지할 수 있다.

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마무리: 꼼꼼한 계약이 안전한 전·월세 생활을 만든다!​

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임차인은 계약서를 단순한 형식적인 문서로 보면 안 된다.

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작은 조항 하나가 수백만 원의 손해를 막아줄 수도 있다.

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집 상태 확인부터 계약서 검토, 전입신고 및 확정일자까지 철저히 챙겨야 안전한 전·월세 생활이 가능하다.

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결국, 꼼꼼함이 최고의 무기다!

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